Att köpa ett fritidshus i södra Frankrike är en dröm som många av oss har. Vi har genom åren fått många frågor från våra gäster angående köp av lägenhet i Sainte Maxime, frågor som vi själva hade när vi stod inför att förverkliga vår franska dröm. Vi har därför nedan samlat 11 goda råd om våra egna personliga upplevelser, som vi hoppas kan ge motivation till andra att förverkliga sina drömmar. Till en början måste vi understryka att vi inte är experter på fastighetshandel, vi hade faktiskt ingen som helst erfarenhet när vi började, så följande är endast tänkt som inspiration.

1. Att köpa ett fritidshus i södra Frankrike – men var

Efter flera års semestrar i södra Frankrike tyckte vi att det var dags att investera i ett mindre fritidshus, då vi ville bli en del av fransmännen – kalla det kulturell nyfikenhet. När du köper ett fritidshus i södra Frankrike, precis som i Danmark, finns det villkor som du måste vara medveten om:

1. Plats: Var exakt ska bostaden ligga?
2. Tillämplighet: vad använder du bostaden till? Skidsemester, strandsemester, golfsemester? Bostaden ska vara i närheten.
3. Bostadstyp: Vill du ha lägenhet, litet radhus eller villa? Varje typ av bostad har sina fördelar, men kom ihåg att titta på driftskostnaderna, då det kan bli extra dyrt med en villa för underhåll. Men gemensamma utgifter kan också fluktuera mycket.
4. Pris – vilken budget har du och hur tycker du att den ska finansieras.

Vi letade brett och valet föll som bekant på den charmiga hamnstaden Sainte Maxime, vilket var lite av en slump, då vi från början var väldigt fascinerade av området kring Port Grimaud. 2004 började vi verkligen leta efter ett fritidshus, men visste inte riktigt var vi skulle börja, precis som att vi inte kunde läsa, tala eller förstå det franska språket. Inte den mest idealiska utgångspunkten när du ska investera en stor summa på 2 000 mil. hemifrån.

Budgetmässigt hade vi satt ett tak för priset för att köpa ett fritidshus i södra Frankrike, men fick snabbt erkänna att vi var tvungna att omvärdera budgeten, speciellt om vi ville ha både havsutsikt och tillgång till pool .

Mitt råd till nya bostadssökande är flera:

1. Använd internet; vår favoritsida är www.twimmo.com där det finns flera sökkriterier.
2. Samla bostadstidningar som finns gratis i montrar på flera ställen på stadens gator
3. Besök de lokala fastighetsmäklarna och be om en förhandstitt

De flesta fastighetsmäklare kan prata lite engelska, så språket borde sällan vara ett problem. Vår fastighetsmäklare kunde dock bara franska, så det var definitivt en rolig upplevelse för alla parter!
Om du hittar en intressant bostad bör du bara kolla på notarieernas (förklaras senare) hemsida: www.immoprix.com, och jämföra priser på bostäder som tidigare sålts i området.

Uppdatering:
Nykredit erbjuder sig att agera Köpmäklare, vilket innebär att Nykredit söker på marknaden efter den bostad du vill ha. Eventuella bostäder visas virtuellt via PC, och när du har 3-5 bostäder kvar bör du se dem i verkligheten. Väljer du en av bostäderna kontaktar Köpar-mäklaren Säljar-mäklaren, och arvodet delas mellan de två parterna. Det är med andra ord inte dyrare för dig att använda en köparmäklare.

2. Drömbostaden hittad, men hur är det med priset?

Det finns många fallgropar i fastighetsaffärer och det gäller inte minst köp av semesterhus i södra Frankrike. Idag är det tillåtet att bedriva handel med bostäder utan fastighetsmäklare, d.v.s. direkt mellan säljare och köpare, men du bör bara överväga detta om du talar flytande franska och kanske också känner säljaren.
Använd en fastighetsmäklare och få en advokat kopplad, det finns flera mycket skickliga och dansktalande jurister längs Rivieran.

Vår fastighetsmäklare berättade att i Frankrike - och inte alls i södra Frankrike - är priset förhandlingsbart. Vi var med andra ord bara tvungna att acceptera säljarens pris. Men så är inte vi danskar ordnade, så när vi kom hem från semestern började ett långvarigt skrivande. Och slutade med ett totalt prisfall på drygt 10 000,00 euro. Så vårt råd är tydligt; priset är förhandlingsbart, men se upp för den danska attityden, det fungerar inte i Frankrike. Om du bjuder för lågt riskerar du att handeln stoppas helt. Och erbjud aldrig ”pengar under bordet” eftersom det kan få allvarliga konsekvenser i fall skattemyndigheten blir inblandad i prissättningen.

Observera att Nykredit erbjuder upp till 80% finansiering av fastighetspriset

3. Vem gör vad med fastighetsbranschen

I Frankrike utses en notarie, utsedd av det franska justitieministeriet. Notarien har ensamrätt att ta del av köpeavtalet, liksom han ansvarar för att transaktionen följer alla lagregler.

Utbetalning av utlägg, vanligtvis 10% av köpeskillingen, och därefter återstående köpeskilling betalas till notarie, eftersom denne även fungerar som statens förlängda arm för indrivning av skatter och avgifter. Men han är faktiskt självständig, vilket är lite konstigt ur ett danskt perspektiv.

Notarien har en statligt garanterad ansvarsförsäkring och både depositionen och köpeskillingen hanteras av den offentliga banken "Caisse de dépôt et consignation", som säkerhet för transaktionen. Du behöver därför inte vara nervös för att behöva betala stora summor till Notarien, vilket vi själva från början hade våra skrupler över, för man vet aldrig... ..
Ovanstående gäller även för privata transaktioner, eftersom notarie ska användas för alla bostadsaffärer.

Vid köp av fritidshus i södra Frankrike upprättas ett köpeavtal som anger villkoren för transaktionen. För detta ändamål måste du tillhandahålla kopior av dop- och vigselbevis samt pass. Därtill uppgifter om bostad, befattning och tillgångar. Till vår stora förvåning fick min kära hustru uppge sitt flicknamn, så som det är infört i handlingen, precis som det ska stå om ni blivit skild och gift om er. Det måste vara grundligt!
Notarien granskar sedan olika ägarfrågor i förhållande till fastighetsbeviset och här kan man uppleva att matrikelritningen kan ha ett annat postnummer, men så är det i Frankrike.

I köpeavtalet ska du bestämma om du vill betala kontant och vem som ska stå som köpare. Alla affärer är kontanter i Frankrike, eftersom du inte kan ta på dig skulder. Vi valde därför att köpa kontanter och få finansieringen på plats i Danmark för att i efterhand behöva upprätta en fransk deklaration. Det blev dock inte riktigt så enkelt när vi senare valde att beskatta våra hyresintäkter i Frankrike, men det är så man kan bli så smart efteråt.
Det finns flera alternativ för att välja vem som ska vara köpare: samägande, separat ägande eller köp genom ett franskt fastighetssamarbete, kallat SCI. Väsentligt för detta val är hänsynen till de särskilda franska arvsreglerna och fastighetsskatterna. Dessutom bör nämnas att den efterlevande maken inte längre behöver betala boskatt utan boet ska skiftas vid den först avlidne, precis som sambon och särbarn ska betala 60% i boskatt. Med så krångliga regler valde vi "igen" att gifta oss i Frankrike. Den lokala advokaten hjälper till med det praktiska pappersarbetet och kan klart rekommenderas så att de längst levande kan fortsätta sitta i oskiftat boende och inte kan tvingas sälja allt.

Betalning och deadlines

Innan köpeavtalet tecknas, vilket även kan göras via fax eller mail, betalar köparen en deposition på ca. 7% av köpeskillingen till notarie.

Franska staten tar ut 5 09% i ägarbytesavbetalningar och kostnaden för notarie är ca. 1%.

Vid köp av fritidshus i södra Frankrike skriver köparen först på avtalet som sedan skickas till säljaren. Man hoppas då att säljaren skriver under, men väntetiden kan bli lång. När detta skett skickas slutsedeln med underskrifter som rekommenderat brev till köparen. Du skriver då av på ett kvitto och har då 7 dagars ångerrätt om du skulle ha ångrat transaktionen.
I slutanteckningen skriver köparen under att han kommer att få ett låneerbjudande inom 14 dagar. Om han inte kan bli lånegodkänd avbryts transaktionen och köparen får sin deposition tillbaka.
När låneerbjudandet godkänts tillkommer en frist på 11 dagar då köparen inte får skriva under lånet förrän efter tidsfristen. Här är det bara att ha en kalender framför dig! Jämfört med Danmark något förvirrande, men advokaten hjälper ständigt till med att stötta och hjälpa säljaren.

5. Varvet

Sluthandlingen är oftast en upprepning av slutanteckningen och under förberedelse under några månader, och kan undertecknas först när notarie lämnat uppgifter om äganderätt och servitut, lagutredningar, registreringsärenden m.m. Vi hade faktiskt en upplevelse av att handeln var ännu mer noggrann i sin förberedelse än i Danmark.

Sedan väntade vi - och väntade - och vi väntade på att få handlingen. Men det kom aldrig!
Istället fick vi en kopia när originalet förvarades hos Notarien, och senare i ett rikstäckande arkiv i Marseille.
Handlingen är till och med mycket lång och ofta 35-40 sidor, eftersom den, till skillnad från en dansk handling, innehåller många konsumentskyddsregler som oftast är utskrivna i sin helhet samt hänvisningar till olika lagar och paragrafer.
Vid köp av fritidshus i södra Frankrike finns det heller ingen egentlig tillståndsrapport eller ägarbytesförsäkring i det du köper som upptaget, vilket helt enkelt innebär att varken säljaren eller fastighetsmäklaren kan hållas ansvariga för fel och brister, dock inte om det är ett direkt brottsligt brott. Vid köp av en större bostad som en villa skulle jag rekommendera att ta in en fackman för att bedöma bostaden, men i vårt fall – att köpa en liten lägenhet – bedömde vi att det inte var nödvändigt.

6. Den bindande signaturen

Tillträdesdag anges i köpeavtalet med en deadline och är därmed inte fast, vilket innebär att du nu ska skriva under. Det sker hos Notarien, där notarien läser hela handlingen – på franska!
För detta måste det finnas en tolk närvarande - typiskt sett advokaten eller en tolk som kallas för ändamålet (betald av köparen!) - som kontinuerligt översätter varje avsnitt för att säkerställa att parterna har förstått bestämmelsen i köpeavtalet. En långsam och omständlig process, så vi valde istället att låta upprätta en fullmakt i Danmark, så att vår advokat kunde skriva på avtalet för våra vägnar – och vi räddade ett flyg.
Innan dess hade advokaten gått igenom avtalet i detalj så att vi kände till innehållet i detalj.

Vid undertecknandet av handlingen förfaller resterande köpeskilling till betalning, och detta anses också vara övertagandedatum. Köparen får då ett åtkomstdokument som gör att du nu har möjlighet att starta en bank i Frankrike. Och vi kan bara rekommendera det, eftersom det under året är många lokala utgifter som måste betalas.

7. Återbetalning

Den enda skatt som kvittas är fastighetsskatten, även kallad taxe foncière, som i vårt fall är drygt 550,00 euro per. år. Dessutom betalas också en bostadsskatt som kallas taxe d´habitation som alltid betalas 100% av den som upptar fastigheten pr. 1 januari. Beloppet, som är lika stort som fastighetsskatten, kvittas inte mot återbetalning, utan köparen måste vara medveten om detta.
Både fastighetsskatt och bostadsskatt beräknas utifrån bostadens yta.
Säljaren betalar alla kostnader till fastighetsmäklaren, typiskt 5% av fastighetspriset samt för olika lagstadgade utredningar samt vissa andra skatter

8. Budget vid köp

Utöver engångskostnader för fastigheten samt för notarie och eventuellt advokat eller annan juridisk hjälp bör du som köpare lägga upp din budget med ett minimum av följande kostnader:

• Fastighetsskatten, även kallad taxe foncière
• Bostadsskatt kallas taxe d´habitation
• försäkringar
• Förbrukningskostnader, el: EDF, gas: GDF
• Vatten konsumption
• Förmögenhetsskatt om bostaden överstiger 790 000 euro
• Fastighetsvärdeskatt i Danmark, giltig för alla köp efter 2007-11-28.
• Eventuellt abonnemang på TV/kabel-tv/internet. I vårt fall betalar vi en relativt hög gemensam kostnad som täcker både TV-licens, vatten, trädgårdsmästare, underhåll av pool och uteområde samt allt underhåll av byggnader utomhus.

Vid köp av bostadsrätt bör man särskilt notera storleken på gemensamma utgifter som i vissa fall till och med kan vara mycket höga och i vissa fall vara en betydande anledning till att man inte köper just den fastigheten.

9. Intäkter

I grund och botten måste du köpa fastighet i Frankrike för att du vill stanna i landet, samt ta del av den lokala kulturen.

Att köpa fastigheter i södra Frankrike enbart som en investering kan, precis som alla andra investeringar, vara förenat med stora risker – speciellt på kort sikt, då fastighetspriserna fluktuerar kraftigt. Om du väljer att komplettera utgifterna med hyresintäkter är det viktigt att du kontaktar Skatt och sätter dig ingående i reglerna kring beskattning. För detta ändamål har Frankrike progressiv beskattning av vinster från försäljning av fastighet, jfr punkt 10 nedan.
Just nu (sensommaren 2010) har det skett sänkningar av beskattningen, men sök råd om detta så att du inte hamnar i skatteärenden hos vare sig danska eller franska myndigheter. Som vår advokat sa: "bli inte vän med de franska skattemyndigheterna!" Vi är som tidigare nämnt inte experter på fransk beskattning, men känner till reglerna för ägare enligt den gamla dubbelbeskattningsregeln, alltså för personer som köpt fastigheten före 2007-11-28.
Vi kan därför inte hjälpa dig med svar gällande skatt idag, om du funderar på att köpa, utan skulle istället rekommendera dig att söka kvalificerad rådgivning.

10. Kapitalvinstskatt

Den 1 februari 2012 trädde nya regler i kraft om beskattning av reavinst vid försäljning av fritidshus, vilket gör det dyrare att sälja. När du säljer ditt fritidshus (résidence secondaire) ska du nu betala reavinstskatt (taxe sur la plus value) när du säljer. Om du bor utanför Frankrike och säljer till ett pris över 150 000 Euro är du skyldig att ha ett franskt skatteombud (représentation fiscale), även om det inte finns någon reavinstskatt att betala. De tar cirka 1% av försäljningspriset i avgifter, avdraget vid eventuell beräkning av reavinstskatt.
Enligt de nya reglerna är det bara skattefritt att sälja sitt fritidshus efter 30 års ägande mot tidigare 15 år då man inte längre får 10%-avdrag pr. ägarår.
Istället ges 2% ett årligt avdrag för försäljning mellan 5:e och 17:e ägaråret, 4% mellan 17:e och 24:e ägaråren och 8% mellan 24:e och 30:e ägaråret.
Exempel: en bostad köpt 2002 för 200 000 euro och såld 2012 för 400 000 euro ger enligt de nya reglerna endast ett avdrag på 10%, vilket ger en extra skatt på nästan 10 000 euro jämfört med de gamla reglerna.
Utöver denna förändring av beräkningsunderlaget höjs även skattesatsen för personer bosatta i Frankrike från 31.3% till 32.5%. Personer som inte är bosatta i Frankrike (icke bosatta) men t.ex. bosatta i Danmark, beskattas enligt både de gamla och de nya reglerna med 19% av vinsten från försäljningen av sitt fritidshus i Frankrike.
Vinster beräknas både tidigare och nu som skillnaden mellan den så kallade justerade köpeskillingen och den justerade försäljningspriset:

Köpeskillingen korrigeras med tillägg av notariekostnader - antingen den faktiska eller 7,5% av köpeskillingen - samt 15%, om bostaden har ägts i mer än 5 år. Om fastigheten ägs kortare tid än 5 år ska du kunna dokumentera dina förbättringskostnader. Dokumentationskrav gäller även om du vill ha avdrag för förbättringskostnader som överstiger det fasta avdraget på 15% av köpeskillingen efter 5 års ägande.

Försäljningspriset justeras för ev mäklararvoden, utgifter för att få de lagstadgade tekniska rapporterna (diagnostikobligatoires) och ev. avgift till en fransk skatterepresentant.

Som stadigvarande bosatt i Danmark kan du bli befriad från att vara skattskyldig för vinsten om fritidshuset har använts för privata ändamål och markytan inte överstiger 1 400 m2.

Observera att andra regler gäller om fritidshuset är köpt genom ett kapitalbolag.

11. Och så är det språket...

Redan efter att ha ägt lägenheten i några månader gick en kran sönder och vi var tvungna att få tag i en rörmokare – som bara pratade franska! En speciell erfarenhet som bidrog till att jag läste franska i 5 år, först på B-nivå och senare på gymnasiet A-nivå. Och det kan helt klart rekommenderas att lära sig språket och samtidigt få en ännu större inblick i den franska kulturen och livsstilen.

Jag hoppas att ovanstående har gett en inblick i processen kring köpet av ett fritidshus i södra Frankrike. Det kan tyckas långt, men jag har själv känt att jag har skakat hand under hela processen, men det beror förstås på var man söker råd. Och idag är jag superglad över att få ta del av den franska kulturen.

Björn

Varning:

Ovanstående är en beskrivning av vår helt privata erfarenhet kring att köpa bostad i Frankrike och får inte tolkas som 100% juridiskt korrekt. Som med alla andra investeringar är det därför nödvändigt att rådgöra med en advokat och revisor för att säkerställa att tillämplig lag följs i båda länderna. Lagstiftning som ständigt förändras.