Å kjøpe feriehus i Sør-Frankrike er en drøm mange av oss har. Gjennom årene har vi fått mange spørsmål fra våre gjester om kjøp av leilighet i Sainte Maxime, spørsmål som vi selv hadde da vi sto overfor å realisere vår franske drøm. Vi har derfor samlet under 11 gode råd om egne personlige erfaringer, som vi håper kan gi motivasjon til andre til å realisere drømmene sine. Innledningsvis må vi understreke at vi ikke er eksperter på eiendomshandel, faktisk hadde vi ingen erfaring i det hele tatt da vi startet, så det følgende er kun ment som inspirasjon.

1. Kjøpe feriehus i Sør-Frankrike – men hvor

Etter flere år med ferie i Sør-Frankrike tenkte vi at det var på tide å investere i et mindre feriehus, da vi ønsket å bli en del av franskmennene – kall det kulturell nysgjerrighet. Når du kjøper et feriehus i Sør-Frankrike, akkurat som i Danmark, er det forhold du må være oppmerksom på:

1. Beliggenhet: Hvor skal boligen egentlig ligge?
2. Anvendelse: hva bruker du boligen til? Skiferie, strandferie, golfferie? Boligen skal være i nærheten.
3. Boligtype: Ønsker du leilighet, lite rekkehus eller villa? Hver boligtype har sine fordeler, men husk å se på driftskostnadene, da det kan være spesielt dyrt med en villa til vedlikehold. Men fellesutgifter kan også svinge mye.
4. Pris – hvilket budsjett har du og hvordan mener du det bør finansieres.

Vi søkte bredt, og valget falt som kjent på den sjarmerende havnebyen Sainte Maxime, noe som var litt tilfeldig, da vi opprinnelig var veldig fascinert av området rundt Port Grimaud. I 2004 begynte vi virkelig å lete etter et feriehus, men visste ikke helt hvor vi skulle begynne, akkurat som vi ikke kunne lese, snakke eller forstå det franske språket. Ikke det mest ideelle utgangspunktet når du skal investere en stor sum på 2000 km. hjemmefra.

Budsjettmessig hadde vi satt et tak for prisen på kjøp av fritidsbolig i Sør-Frankrike, men måtte raskt innrømme at vi måtte revurdere budsjettet, spesielt hvis vi ønsket både havutsikt og tilgang til basseng. .

Mitt råd til nye boligsøkere er flere:

1. Bruk internett; favorittsiden vår er www.twimmo.com hvor det er flere søkekriterier.
2. Samle boligaviser som er gratis tilgjengelig på stands flere steder i bygatene
3. Besøk de lokale eiendomsmeglerne og be om en forhåndsvisning

De fleste eiendomsmeglere kan litt engelsk, så språk bør sjelden være et problem. Imidlertid kunne eiendomsmegleren vår kun fransk, så det var definitivt en morsom opplevelse for alle parter!
Finner du en interessant bolig, bør du bare sjekke notarius' (forklart senere) nettside: www.immoprix.com, og sammenligne priser på boliger som tidligere er solgt i området.

Oppdater:
Nykredit tilbyr å fungere som Kjøpermegler, noe som betyr at Nykredit søker i markedet etter boligen du ønsker. Mulige boliger vises virtuelt via PC, og når du har 3-5 boliger igjen, bør du se dem i virkeligheten. Velger du en av boligene tar Kjøper-megler kontakt med Selger-megler, og honoraret deles mellom de to partene. Det er med andre ord ikke dyrere for deg å bruke en kjøpermegler.

2. Drømmeboligen funnet, men hva med prisen?

Det er mange fallgruver i eiendomstransaksjoner, og det gjelder ikke minst kjøp av fritidsbolig i Sør-Frankrike. I dag er det tillatt å handle bolig uten eiendomsmegler, d.v.s. direkte mellom selger og kjøper, men du bør kun vurdere dette hvis du snakker flytende fransk og kanskje også kjenner selgeren.
Bruk en eiendomsmegler og få tilknyttet en advokat, det er flere svært dyktige og dansktalende advokater langs rivieraen.

Vår eiendomsmegler fortalte oss at i Frankrike - og ikke i Sør-Frankrike i det hele tatt - er prisen omsettelig. Vi måtte med andre ord bare akseptere selgers pris. Men sånn er ikke vi dansker ordnet, så da vi kom hjem fra ferie begynte en langsiktig skriving. Og endte med et samlet prisfall på i overkant av EUR 10.000,00. Så vårt råd er klart; prisen er omsettelig, men pass på den danske holdningen, den fungerer ikke i Frankrike. Hvis du byr for lavt, risikerer du at handelen stopper helt opp. Og aldri tilby «penger under bordet» da det kan få alvorlige konsekvenser i tilfelle skattemyndighetene blander seg inn i prissettingen.

Vær oppmerksom på at Nykredit tilbyr inntil 80% finansiering av eiendomsprisen

3. Hvem gjør hva med eiendomsbransjen

I Frankrike utnevnes en notarius, oppnevnt av det franske justisdepartementet. Notarius har enerett på innsyn i kjøpsavtalen, likesom han er ansvarlig for at transaksjonen er i samsvar med alle lovens regler.

Utbetaling av utlegg, vanligvis 10% av kjøpesummen, og deretter gjenværende kjøpesum betales til notarius, da denne også fungerer som statens forlengede arm for innkreving av skatter og avgifter. Men han er faktisk uavhengig, noe som er litt rart i et dansk perspektiv.

Notaren har en statsgarantert ansvarsforsikring og både depositum og kjøpesum forvaltes av den offentlige banken "Caisse de dépôt et consignation", som sikkerhet for transaksjonen. Du trenger derfor ikke være nervøs for å måtte betale store summer til Notarius, som vi selv i utgangspunktet hadde våre skrupler om, for du vet aldri... ..
Ovennevnte gjelder også private transaksjoner, da notarius skal benyttes ved alle boligtransaksjoner.

Ved kjøp av fritidsbolig i Sør-Frankrike utarbeides det en kjøpsavtale som fastsetter vilkår og betingelser for transaksjonen. Til dette formålet må du fremlegge kopier av dåps- og vigselsattester samt pass. I tillegg opplysninger om bosted, stilling og formue. Til vår store overraskelse måtte min kjære kone oppgi sitt pikenavn, slik det er innført i skjøtet, akkurat som det skal stå om dere er blitt skilt og gift på nytt. Det må være grundig!
Notarius undersøker så ulike eierforhold i forhold til tinglysingsattesten, og her kan man oppleve at matrikkeltegningen kan ha et annet postnummer, men slik er det i Frankrike.

I kjøpsavtalen skal du ta stilling til om du vil betale kontant og hvem som skal stå som kjøper. Alle handler er kontant i Frankrike, da du ikke kan ta på deg gjeld. Vi valgte derfor å kjøpe kontanter og få på plass finansieringen i Danmark for i ettertid å måtte utarbeide en fransk selvangivelse. Det ble imidlertid ikke fullt så enkelt da vi senere valgte å skattlegge leieinntektene våre i Frankrike, men sånn kan man bli så smart etterpå.
Det er flere alternativer for å velge hvem som skal være kjøper: felleseie, særeie eller kjøp gjennom et fransk eiendomssamarbeid, kalt SCI. Viktig for dette valget er hensynet til de spesielle franske arvereglene og eiendomsskattene. I tillegg skal det nevnes at gjenlevende ikke lenger skal betale boskatt, men boet skal skiftes ved førstavdødes død, likesom samboer og særbarn skal betale 60% i boskatt. Med så tungvinte regler valgte vi «igjen» å gifte oss i Frankrike. Den lokale advokaten hjelper til med det praktiske papirarbeidet og kan klart anbefales slik at lengstlevende kan fortsette å sitte i uskiftet bo og ikke kan tvinges til å selge alt.

Betaling og frister

Før signering av kjøpsavtalen, som også kan gjøres via faks eller e-post, betaler kjøper et depositum på ca. 7% av kjøpesummen til notarius.

Den franske staten krever 5.09% i eierskifteavdrag og kostnaden for notarius er ca. 1%.

Ved kjøp av fritidsbolig i Sør-Frankrike signerer kjøper først avtalen, som deretter sendes til selger. Du håper da at selger signerer, men ventetiden kan bli lang. Når dette har skjedd, sendes sluttseddel med underskrifter som rekommandert brev til kjøper. Du signerer da på en kvittering og har da 7 dagers angrerett dersom du skulle ha angret på transaksjonen.
I sluttnotatet skriver kjøper under på at han vil innhente lånetilbud innen 14 dager. Dersom han ikke kan lånegodkjennes, kanselleres transaksjonen og kjøper får tilbake depositumet sitt.
Når lånetilbudet er godkjent er det en tilleggsfrist på 11 dager, da kjøper ikke skal signere lånet før etter fristens utløp. Her er det bare å ha en kalender foran deg! Sammenlignet med Danmark noe forvirrende, men advokaten hjelper hele tiden med å støtte og hjelpe selger.

5. Fanget

Sluttskjøtet er oftest en gjentakelse av sluttseddelen og under utarbeidelse i noen måneder, og kan først underskrives når notarius har gitt opplysninger om eierforhold og servitutter, lovpålagte undersøkelser, tinglysingssaker mv. Faktisk hadde vi en opplevelse av at handelen var enda grundigere i utarbeidelsen enn i Danmark.

Så ventet vi - og ventet - og vi ventet på å motta skjøtet. Men det kom aldri!
I stedet fikk vi tilsendt en kopi da originalen ble oppbevart hos Notarius, og senere i et landsdekkende arkiv i Marseille.
Skjøtet er til og med svært langt og ofte 35-40 sider, da det, i motsetning til et dansk skjøte, inneholder mange forbrukervernregler som oftest er skrevet ut i sin helhet samt henvisninger til ulike lover og paragrafer.
Ved kjøp av fritidsbolig i Sør-Frankrike er det heller ingen faktisk tilstandsrapport eller eierskifteforsikring i det du kjøper som okkupert, noe som ganske enkelt betyr at verken selger eller eiendomsmegler kan holdes ansvarlig for feil og mangler, men ikke hvis det er en direkte straffbar handling. Ved kjøp av en større bolig som en villa, vil jeg anbefale å ta med en fagmann for å vurdere boligen, men i vårt tilfelle – å kjøpe en liten leilighet – mente vi at det ikke var nødvendig.

6. Den bindende signaturen

Overtakelsesdato er oppgitt i kjøpsavtalen med en frist og er dermed ikke fast, noe som betyr at du nå må signere. Det foregår hos Notarius, hvor notarius leser hele skjøtet – på fransk!
Til dette må det være en tolk til stede - typisk advokaten eller en tilkallet tolk (betalt av kjøper!) - som fortløpende oversetter hvert avsnitt for derved å sikre at partene har forstått bestemmelsen i kjøpsavtalen. En treg og kjedelig prosess, så vi valgte i stedet å få utarbeidet en fullmakt i Danmark, slik at vår advokat kunne signere avtalen på våre vegne – og vi reddet en flytur.
Før det hadde advokaten gjennomgått avtalen i detalj slik at vi kjente innholdet i detalj.

Ved undertegning av skjøtet forfaller resterende kjøpesum til betaling, og dette regnes også som overtakelsesdato. Kjøper vil da få tilsendt et tilgangsdokument som gjør at du nå har mulighet til å opprette en bank i Frankrike. Og vi kan bare anbefale det, da det i løpet av året er mange lokale utgifter som må betales.

7. Refusjon

Den eneste skatten som motregnes er eiendomsskatten, også kalt taxe foncière, som i vårt tilfelle er i overkant av EUR 550,00 pr. år. I tillegg betales også en boligskatt kalt taxe d´habitation, som alltid betales 100% av den som bor på eiendommen pr. 1. januar. Beløpet, som er på samme størrelse som eiendomsskatten, motregnes ikke i refusjon, men kjøper må være klar over dette.
Både eiendomsskatt og boligskatt beregnes ut fra boligens areal.
Selger betaler alle kostnader til eiendomsmegleren, typisk 5% av eiendomsprisen samt for ulike lovpålagte undersøkelser samt noen andre avgifter

8. Budsjett ved kjøp

I tillegg til engangskostnader for eiendommen samt for notarius publicus og eventuelt advokat eller annen juridisk bistand, bør du som kjøper sette opp budsjettet med minimum følgende kostnader:

• Eiendomsskatten, også kalt taxe foncière
• Boligskatt kalt taxe d´habitation
• forsikringer
• Forbrukskostnader, strøm: EDF, gass: GDF
• Vannforbruk
• Formuesskatt dersom boligen overstiger 790 000 EUR
• Eiendomsverdiskatt i Danmark, gjeldende for alle kjøp etter 28.11.2007.
• Evt. abonnement på TV / kabel-tv / internett. I vårt tilfelle betaler vi en relativt høy fellesutgift som dekker både TV-lisens, vann, gartnere, vedlikehold av basseng og uteareal samt alt utendørs bygningsvedlikehold.

Ved kjøp av borettslag bør man spesielt merke seg størrelsen på fellesutgiftene, som i noen tilfeller til og med kan være svært høye og i noen tilfeller være en vesentlig årsak til å ikke kjøpe akkurat den eiendommen.

9. Inntekter

I utgangspunktet må du kjøpe eiendom i Frankrike fordi du ønsker å bli i landet, samt ta del i den lokale kulturen.

Å kjøpe eiendom i Sør-Frankrike utelukkende som en investering kan, som enhver annen investering, være beheftet med stor risiko – spesielt på kort sikt, når eiendomsprisene svinger mye. Velger du å supplere utgiftene med leieinntekter, er det viktig at du tar kontakt med Skatt og setter deg grundig inn i reglene rundt beskatning. For dette formål har Frankrike progressiv beskatning av fortjeneste ved salg av eiendom, jf. punkt 10 nedenfor.
Akkurat nå (sensommeren 2010) har det vært reduksjoner i beskatningen, men søk råd om dette slik at du ikke havner i skattesaker hos verken danske eller franske myndigheter. Som vår advokat sa: "ikke bli venner med de franske skattemyndighetene!" Som tidligere nevnt er vi ikke eksperter på fransk beskatning, men kjenner reglene for eiere etter den gamle dobbeltbeskatningsregelen, altså for personer som kjøpte eiendommen før 28.11.2007.
Vi kan derfor ikke hjelpe deg med svar angående skatt i dag, dersom du vurderer å kjøpe, men vil i stedet anbefale deg å søke kvalifisert rådgivning.

10. Gevinstskatt

1. februar 2012 trådte nye regler i kraft om beskatning av salgsgevinst ved salg av fritidsboliger, noe som gjør det dyrere å selge. Når du selger fritidsboligen (résidence secondaire), må du nå betale gevinstskatt (taxe sur la plus value) når du selger. Hvis du bor utenfor Frankrike og selger til en pris over 150 000 Euro, er du forpliktet til å ha en fransk skatterepresentant (représentation fiscale), selv om det ikke er noen gevinstskatt å betale. De tar ca. 1% av salgssummen i gebyr, trukket fra i enhver beregning av gevinstskatt.
Etter de nye reglene er det kun skattefritt å selge fritidsboligen etter 30 års eie mot tidligere 15 år, da du ikke lenger får 10% fradrag pr. eierår.
I stedet gis 2% årlig fradrag for salg mellom 5. og 17. eierår, 4% mellom 17. og 24. eierår og 8% mellom 24. og 30. eierår.
Eksempel: en bolig kjøpt i 2002 for 200 000 euro og solgt i 2012 for 400 000 euro gir etter de nye reglene kun et fradrag på 10%, som gir en tilleggsskatt på nesten 10 000 euro sammenlignet med de gamle reglene.
I tillegg til denne endringen i beregningsgrunnlaget, heves også skattesatsen for personer bosatt i Frankrike fra 31.3% til 32.5%. Personer som ikke er bosatt i Frankrike (ikke-bosatte), men f.eks. bosatt i Danmark, beskattes både etter de gamle og de nye reglene med 19% av fortjenesten ved salg av fritidsboligen deres i Frankrike.
Fortjeneste beregnes både før og nå som differansen mellom såkalt justert kjøpesum og justert salgspris:

Kjøpesummen korrigeres med tillegg av notarkostnader - enten selve eller 7,5% av kjøpesummen - samt 15%, dersom boligen har vært eid i mer enn 5 år. Dersom eiendommen eies i mindre enn 5 år, må du kunne dokumentere dine utbedringskostnader. Dokumentasjonskrav gjelder også dersom du ønsker fradrag for utbedringskostnader som overstiger det faste fradraget på 15% av kjøpesummen etter 5 års eierskap.

Salgsprisen justeres for evt meglerhonorarer, utgifter til innhenting av de lovpålagte tekniske rapportene (diagnoseobligatorier) og ev. honorar til en fransk skatterepresentant.

Som fast bosatt i Danmark kan du fritas fra å være skattepliktig på gevinsten dersom fritidsboligen har vært brukt til private formål og grunnarealet ikke overstiger 1 400 m2.

Vær oppmerksom på at andre regler gjelder dersom fritidsboligen er kjøpt gjennom et kapitalselskap.

11. Og så er det språket...

Allerede etter å ha eid leiligheten i noen måneder, gikk det i stykker en kran og vi måtte få tak i en rørlegger – som kun snakket fransk! En spesiell opplevelse som bidro til at jeg studerte fransk i 5 år, først på B-nivå og senere på videregående A-nivå. Og det kan klart anbefales å lære seg språket og samtidig få et enda større innblikk i den franske kulturen og levemåten.

Jeg håper at ovenstående har gitt et innblikk i prosessen rundt kjøp av fritidsbolig i Sør-Frankrike. Det kan virke langt, men jeg har selv følt at jeg har håndhilst gjennom hele prosessen, men det kommer selvfølgelig an på hvor du søker råd. Og i dag er jeg superglad for å ta del i fransk kultur.

Bjørn

Ansvarsfraskrivelse:

Ovenstående er en beskrivelse av vår helt private erfaring rundt kjøp av bolig i Frankrike og må ikke tolkes som 100% juridisk korrekt. Som med alle andre investeringer, er det derfor nødvendig å konsultere en advokat og revisor for å sikre at gjeldende lov overholdes i begge land. Lovverk som er i stadig endring.