Køb af feriebolig i Sydfrankrig er en drøm mange af os har. Igennem årene har vi modtaget mange spørgsmål fra vores gæster omkring køb af lejlighed i Sainte Maxime, spørgsmål som vi også selv havde dengang vi stod overfor at realisere vores franske drøm. Vi har derfor nedenfor samlet 11 gode råd omkring vores egne personlige erfaringer, som vi håber kan give motivation til andre om at realisere deres drømme. Indledningsvis må vi fremhæve, at vi ikke er eksperter indenfor ejendomshandel, faktisk havde vi slet ingen erfaring da vi begyndte, så nedenstående er kun ment som inspiration.

1. Køb af feriebolig i Sydfrankrig – men hvor

Efter flere års ferieren i det sydfranske, syntes vi at tiden var til at investere i en mindre fritidsbolig, da vi ønskede at blive en del af det franske – kald det kulturel nysgerrighed. Ved køb af feriebolig i Sydfrankrig er der ligesom i Danmark forhold, som man må gøre sig klart:

1. Beliggenhed: Hvor præcist skal boligen ligge?
2. Anvendelighed: hvad skal du bruge boligen til? Skiferie, badeferie, golfferie? Boligen skal jo gerne være i nærheden.
3. Boligtype: Ønsker du en lejlighed, lille rækkehus eller villa? Hver boligtype har sine fordele, men husk at se på de løbende omkostninger, da det især kan være dyrt med villa til vedligeholdelse. Men også fællesudgifter kan svinge meget.
4. Pris – hvad har du af budget, og hvordan tænker du at den skal finansieres.

Vi søgte bredt, og valget faldt som bekendt på den charmerende havneby Sainte Maxime, hvilket dog var lidt af en tilfældighed, da vi oprindelig var meget fascinerede af området omkring Port Grimaud. I 2004 begyndte vi så for alvor at være ferieboligsøgende, men vidste ikke helt hvor vi skulle begynde ligesom vi ikke kunne hverken læse, tale eller forstå det franske sprog. Ikke det mest ideelle udgangspunkt når man skal investere et større beløb 2.000 km. hjemmefra.

Vi havde budgetmæssigt sat et loft for prisen på køb af feriebolig i Sydfrankrig, men måtte hurtig sande at vi måtte revurdere budgettet, specielt hvis vi både ville have havudsigt og adgang til pool.

Mit råd til nye boligsøgende er flere:

1. Brug internettet; vores favoritside er www.twimmo.com, hvor der er flere søgekriterier.
2. Indsaml boligaviser som gratis kan fås i standere flere steder i byens gader
3. Besøg de lokale ejendomsmæglere og bed om fremvisning

De fleste ejendomsmæglere kan tale lidt engelsk, så sproget bør sjældent være et problem. Vores ejendomsmægler kunne dog kun fransk, så det var absolut en sjov oplevelse for alle parter!
Finder man en interessant bolig, bør man lige checke notarernes (forklares senere) hjemmeside: www.immoprix.com, og sammenligne priser på boliger tidligere solgt i området.

Opdatering:
Nykredit tilbyder at agere som Købermægler, hvilket betyder, at Nykredit afsøger markedet for den bolig du ønsker. Mulige boliger fremvises virtuelt via PC, og når du har 3-5 boliger tilbage skal du se dem i virkeligheden. Vælger du en af boligerne, tager Køber-mægleren kontakt til Sælger-mægler, og salæret deles mellem de to parter. Det er med andre ord ikke dyrere for dig at bruge en Køber-mægler.

2. Drømmeboligen fundet, men hvad med prisen?

Ved ejendomshandler er der mange faldgruber, og det gælder ikke mindst ved køb af feriebolig i Sydfrankrig. Det er i dag tilladt at handle bolig uden en ejendomsmægler, dvs. direkte imellem sælger og køber, men det bør du kun overveje såfremt du taler flydende fransk og måske også kender sælger.
Brug en ejendomsmægler samt få tilknyttet en advokat, der findes flere meget dygtige og dansktalende advokater langs Rivieraen.

Vores ejendomsmægler fortalte, at man i Frankrig – og slet ikke i Sydfrankrig – prutter om prisen. Vi skulle med andre ord blot acceptere sælgers pris. Men sådan er vi danskere jo ikke indrettet, så da vi kom hjem fra ferie begyndte et længerevarende skriveri. Og sluttede med et samlet prisfald på godt EUR 10.000,00. Så vores råd er klart; prisen er til forhandling, men pas på med den danske attitude, den går ikke i Frankrig. Byder du for lavt risikerer du at handlen helt stopper. Og tilbyd aldrig “penge under bordet”, da det kan få alvorlige konsekvenser i fald skattevæsenet bliver indblandet i prisfastsættelsen.

Bemærk i øvrigt, at Nykredit tilbyder helt op til 80% finansiering af ejendomsprisen

3. Hvem gør hvad ved ejendomshandlen

I Frankrig anvendes en notar, udpeget af det franske justitsministerium. Notaren har eneret på at besigtige købsaftalen ligesom han har ansvaret for at handlen overholder alle lovens regler.

Indbetaling af udbetaling, almindeligvis 10% af købesummen, og efterfølgende restkøbesummen indbetales til notaren, idet han tillige fungerer som statens forlængede arm for inddrivelse af skatter og afgifter. Men han er faktisk selvstændig, hvilket jo er lidt pudsigt set med danske øjne.

Notaren har en statsgaranteret ansvarsforsikring og både depositum samt købesum forvaltes af det offentliges pengeinstitut “Caisse de dépôt et consignation”, som sikkerhed for handlen. Man behøver derfor ikke være nervøs over at skulle indbetale store summer til Notaren, hvilket vi selv indledningsvis havde vores skrupler ved, for man ved jo aldrig…..
Ovenstående er også gældende ved private handler, idet notaren skal anvendes ved al bolighandel.

Ved køb af feriebolig i Sydfrankrig udfærdiges en købsaftale som fastsætter handlens betingelser og forbehold. Til brug herfor skal man udlevere kopi af dåbs- og vielsesattester samt pas. Hertil oplysninger omkring bopæl, stilling samt formue. Til vores store undren skulle min kære hustru oplyse sit pigenavn, da det indskrives i skødet ligesom der skal stå om man har været skilt og gift igen. Det skal jo være grundigt!
Notaren undersøger herefter diverse ejerforhold ift. tingbogsattesten, og her kan man opleve, at der på matrikeltegningen kan stå et andet postnummer, men sådan er det nu engang i Frankrig.

Ved købsaftalen skal man tage stilling til om man vil betale kontant samt hvem som skal figurere som køber. Alle handler er kontant i Frankrig, idet man ikke kan gældsovertage. Vi valgte derfor at købe kontant og få finansieringen på plads i Danmark for herved efterfølgende at skulle udfærdige fransk selvangivelse. Helt så enkelt blev det dog ikke, da vi senere valgte at selvangive vores lejeindtægter i Frankrig, men sådan kan man jo blive så klog bagefter.
Der er flere muligheder for at vælge hvem som skal stå som køber: sameje, særeje eller køb via et fransk ejendoms interessantskab, kaldet SCI. Væsentligt for dette valg er hensynet til de særlige franske arveregler og boafgifter. Hertil skal nævnes, at efterlevende ægtefælle ikke længere skal betale boafgifter, men boet skal skiftes ved førstafdødes bortgang ligesom samlever og særbørn skal betale 60% i boafgifter. Med så besværlige regler valgte vi “på ny” at blive gift i Frankrig. Den lokale advokat hjælper med det praktiske papirarbejde og kan klart anbefales, sådan at den længstlevende fortsat kan sidde i uskiftet bo og ikke kan blive tvunget til at sælge alt.

4. Betaling og frister

Inden underskrivning af købsaftalen, som også kan gøres via fax eller mail, indbetaler køber et depositum på ca. 7% af købesummen til notaren.

Den franske stat opkræver 5,09% i ejerskifteafdrag og udgifter til notaren ligger på ca. 1%.

Ved køb af feriebolig i Sydfrankrig underskriver køber først aftalen, som så sendes til sælger. Man håber så på at sælger skriver under, men ventetiden kan være lang. Når det er sket, sendes slutsedlen med underskrifter som anbefalet brev til køber. Man kvitterer herefter på et modtagelsesbevis og har herefter 7 dages fortrydelsesret, hvis nu man skulle have fortrudt handlen.
I slutsedlen skriver køber under på at han vil indhente lånetilbud inden 14 dage. Kan han ikke blive lånegodkendt, ophæves handlen og købe får sit depositum retur.
Når lånetilbuddet er godkendt, er der yderligere en tidsfrist på 11 dage, idet køber først må skrive lånet under efter fristens udløb. Her skal man lige have en kalender foran sig! Sammenlignet med Danmark noget forvirrende, men advokaten er hele tiden med til at støtte og hjælpe sælger.

5. Skødet

Det endelige skøde er oftest en gentagelse af slutsedlen og under udfærdigelse i et par måneder, og kan først underskrives når notaren har har oplyst om ejerforhold og servitutter, lovpligtige undersøgelser, tinglysningsforhold mv. Faktisk havde vi en oplevelse af, at handlen var endog endnu grundigere i sin forberedelse end i Danmark.

Herefter ventede – og ventede – og ventede vi på at modtage skødet. Men det kom aldrig!
I stedet fik vi tilsendt en kopi da originalen opbevares hos Notaren, og senere i et landsdækkende arkiv i Marseilles.
Skødet er endog meget langt og ofte på 35-40 sider, idet det til forskel fra et dansk skøde omfatter mange forbrugerbeskyttelsesregler som oftest skrives helt ud samt henvisninger til diverse love og paragraffer.
Ved køb af feriebolig i Sydfrankrig er der i øvrigt ingen egentlig tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring i det man køber som beset hvilket forenklet betyder, at hverken sælger eller ejendomsmægler kan drages til ansvar ved fejl og mangler, dog ikke hvis der er tale om direkte strafbare handlinger. Ved køb af en større bolig såsom villa vil jeg anbefale at få en fagmand med ud for at vurdere boligen, men i vores tilfælde – køb af en lille lejlighed – vurderede vi at det ikke var nødvendigt.

6. Den bindende underskrift

Overtagelsesdagen er i købsaftalen angivet ved en frist og ligger dermed ikke fast, hvilket betyder, at der nu skal underskrives. Det foregår hos Notaren, hvor notaren oplæser hele skødet – på fransk!
Hertil skal der være en tolk til stede – typisk advokaten eller en til formålet tilkaldt tolk (betalt af køber!) – som løbende oversætter hvert afsnit for herved at sikre at parterne har forstået købsaftalens bestemmelse. En langsommelig og kedelig proces, så vi valgte i stedet at få udfærdiget en fuldmagt i Danmark, sådan at vores advokat kunne underskrive aftalen på vores vegne – og vi sparede en flyvetur.
Inden da havde advokaten gennemgået aftalen i detaljer sådan at vi kendte indholdet i detaljer.

Ved skødets underskrivelse forfalder restkøbesummen til betaling, og dette regnes også for overtagelsesdatoen. Køber får herefter tilsendt et adkomstdokument som betyder, at man nu har mulighed for at oprette en bank i Frankrig. Og det kan vi kun anbefales, idet der i løbet af året er mange lokale udgifter som skal betales.

7. Refusion

Den eneste afgift som modregnes er ejendomsskatten, også kaldet taxe foncière , som for vores vedkommende er godt EUR 550,00 pr. år. Herudover betales også en boligskat kaldet taxe d´habitation, som altid betales 100% af den som beboer ejendommen pr. 1. januar. Beløbet, som er í samme størrelse som ejendomsskatten, modregnes ikke i en refusion, men dette skal man som køber være opmærksom på at holde øje med.
Både ejendomsskat og boligskat udregnes udfra boligens areal.
Sælger betaler alle omkostninger til ejendomsmægleren, typisk 5% af ejendommens pris samt for diverse lovpligtige undersøgelser samt nogle øvrige skatter

8. Budget ved køb

Foruden engangsomkostninger for ejendommen samt til notar og eventuelt advokat eller anden juridisk bistand, bør du som køber opstille dit budget med minimum følgende omkostninger:

• Ejendomsskatten, også kaldet taxe foncière
• Boligskat kaldet taxe d´habitation
• Forsikringer
• Forbrugsudgifter, el: EDF, gas: GDF
• Vandforbrug
• Formueskat, hvis boligen overstiger EUR 790.000
• Ejendomsværdiskat i Danmark, gældende for alle køb efter 28.11.2007.
• Evt abonnement på tv / kabel-tv / Internet. I vores tilfælde betaler vi en forholdsvis høj fællesudgift som dækker både tv-licens, vand, gartnere, vedligeholdelse af poolen og udendørsområdet samt al udendørs bygningsvedligeholdelse.

Ved køb af ejerlejligheder skal du især bemærke størrelsen på fællesudgifter, som i nogle tilfælde kan være endog meget høje og i nogle tilfælde være en væsentlig årsag til ikke at købe netop den ejendom.

9. Indtægter

Som udgangspunkt skal man købe ejendom i Frankrig fordi man har lyst til at opholde sig i landet, samt tage del i den lokale kultur.

At købe ejendom i Sydfrankrig udelukkende som investering kan, som al anden investering, være behæftet med en stor risiko – især på kort sigt, hvor ejendomspriserne svinger meget. Vælger man at supplere udgifterne med lejeindtægter, er det vigtigt at du kontakter Skat og grundigt får sat dig ind i reglerne omkring beskatning. Frankrig har hertil progressiv beskatning af overskud ved salg af ejendom, jf punkt 10 nedenfor.
Netop nu (sensommer 2010) er der kommet lempelser i beskatningen, men søg rådgivning herom, så du ikke havner i skattesager med enten de danske eller franske myndigheder. Som vores advokat sagde: “bliv ikke uvenner med det franske skattevæsen!” Vi er som tidligere nævnt ikke eksperter i fransk beskatning, men kender reglerne for ejere under den gamle dobbeltbeskatningsregel, d.v.s. for folk, som har købt ejendommen før 28.11.2007.
Vi kan derfor ikke hjælpe dig med svar vedr skat i dag, såfremt du går i overvejelserne omkring køb men vil i stedet anbefale dig at søge kvalificeret rådgivning.

10. Kapitalvindingsskat

Den 1. februar 2012 trådte nye regler i kraft om beskatning af kapitalgevinst ved salg af feriebolig, som gør det dyrere at sælge. Når man sælger sin feriebolig (résidence secondaire) skal der nu betales kapitalvindingsskat (taxe sur la plus value) når man sælger. Er man bosat udenfor Frankrig og sælger til en pris over 150.000 Euro, er man forpligtet til at have en fransk skatterepræsentant (représentation fiscale), også selvom der ikke er nogen kapitalvindingsskat at betale. De tager ca 1% af salgsprisen i honorar, fradrages i en eventuel beregning af kapitalvindingsskat.
Efter de nye regler er det først skattefrit at sælge sin feriebolig efter 30 års ejerskab mod tidligere 15 år idet man ikke længere får 10% fradrag pr. ejerår.
I stedet gives 2% årligt fradrag ved salg mellem 5. og 17 ejerår, 4% mellem 17. og 24. ejerår samt 8% mellem 24. og 30. ejerår.
Eksempel: en bolig købt i 2002 for EUR 200.000 og sælges i 2012 for EUR 400.000 giver efter de nye regler kun et fradrag på 10%, hvilket giver en merskat på næsten EUR 10.000 ift. de gamle regler.
Udover denne ændring i beregningsgrundlaget hæves også beskatningsprocenten for personer bosiddende i Frankrig fra 31,3% til 32,5%. Personer som ikke er hjemmehørende i Frankrig (non-résidents) men f.eks. bosiddende Danmark, beskattes både efter de gamle og de nye regler med 19% af fortjenesten ved salg af deres feriebolig i Frankrig.
Fortjenesten beregnes både før og nu som forskellen mellem den såkaldt korrigerede købspris og den korrigerede salgspris:

Købsprisen korrigeres med tillæg af notaromkostninger – enten de faktiske eller 7,5% af købsprisen – samt 15%, såfremt boligen er ejet i mere end 5 år. Er ejendommen ejet under 5 år, skal man kunne dokumentere sine forbedringsudgifter. Dokumentationskrav er ligeledes gældende, såfremt man ønsker fradrag for forbedringsudgifter, som overstiger det faste fradrag på 15% af købsprisen efter 5 års ejerskab.

Salgsprisen korrigeres for for evt. mæglerhonorar, udgifter til indhentelses af de lovpligtige tekniske rapporter (diagnostics obligatoires) samt evt. honorar til en fransk skatterepræsentant.

Som fast bosiddende i Danmark kan man være fritaget for at være skattepligtig af gevinsten, såfremt ferieboligen har været anvendt til privat formål og grundarealet ikke overstiger 1.400 m2.

Vær hertil opmærksom på, at der gælder andre regler såfremt ferieboligen er købt via et kapitalselskab.

11. Og så er der jo lige sproget…

Allerede efter at have ejet lejligheden i et par måneder, gik en vandhane i stykker, og vi skulle have fat i en vvs-installatør – som kun talte fransk! En speciel oplevelse som var medvirkende til, at jeg læste fransk i 5 år, først på B-niveau og senere på gymnasialt A-niveau. Og det kan klart anbefales at lære sproget og samtidig få et endnu større indblik i den franske kultur og levevis.

Jeg håber, at ovenstående har givet et indblik processen omkring køb af feriebolig i Sydfrankrig. Den kan forekomme lang, men jeg har selv følt at have været i trykke hænder i hele processen, men det afhænger naturligvis af hvor du søger rådgivning. Og i dag er jeg super glade for at tage del i den franske kultur.

Bjørn

Fraskrivelse:

Ovenstående er en beskrivelse af vores helt private oplevelse omkring det at købe bolig i Frankrig og må ikke opfattes som 100% juridisk korrekt. Som ved al anden investering er det derfor nødvendigt at rådføre sig med advokat og revisor for at sikre at gældende lovgivning opfyldes i begge lande. En lovgivning som konstant ændrer sig.