Acheter une maison de vacances dans le sud de la France est un rêve pour beaucoup d'entre nous. Au fil des années, nous avons reçu de nombreuses questions de nos hôtes concernant l'achat d'un appartement à Sainte Maxime, questions que nous nous posions nous-mêmes lorsque nous devions réaliser notre rêve français. Nous avons donc rassemblé ci-dessous 11 bons conseils sur nos propres expériences personnelles, qui, nous l'espérons, pourront motiver les autres à réaliser leurs rêves. D’emblée, nous devons souligner que nous ne sommes pas des experts en matière de négoce immobilier, en fait nous n’avions aucune expérience lorsque nous avons commencé, ce qui suit n’est donc qu’une source d’inspiration.

1. Acheter une maison de vacances dans le sud de la France – mais où

Après plusieurs années de vacances dans le sud de la France, nous avons pensé qu'il était temps d'investir dans une maison de vacances plus petite, car nous voulions faire partie des Français – appelons cela une curiosité culturelle. Lorsque vous achetez une maison de vacances dans le sud de la France, tout comme au Danemark, vous devez être conscient de certaines conditions :

1. Emplacement : Où exactement doit être située la maison ?
2. Applicabilité : à quoi sert la maison ? Vacances au ski, vacances à la plage, vacances au golf ? La maison doit être à proximité.
3. Type de logement : Vous souhaitez un appartement, une petite maison mitoyenne ou une villa ? Chaque type de maison a ses avantages, mais n'oubliez pas de regarder les coûts de fonctionnement, car cela peut être particulièrement coûteux avec une villa pour l'entretien. Mais les dépenses communes peuvent aussi beaucoup fluctuer.
4. Prix - de quel budget disposez-vous et comment pensez-vous qu'il devrait être financé.

Nous avons beaucoup cherché et comme vous le savez, le choix s'est porté sur la charmante ville portuaire de Sainte Maxime, ce qui était un peu un hasard, car nous étions à l'origine très fascinés par les environs de Port Grimaud. En 2004, nous avons vraiment commencé à chercher une maison de vacances, mais nous ne savions pas trop par où commencer, tout comme nous ne savions pas lire, parler ou comprendre la langue française. Pas le point de départ le plus idéal lorsqu’il faut investir une grosse somme de 2 000 km. de la maison.

En termes de budget, nous avions fixé un plafond pour le prix d'achat d'une maison de vacances dans le sud de la France, mais nous avons vite dû admettre qu'il fallait réévaluer le budget, surtout si nous souhaitions à la fois une vue mer et un accès à une piscine. .

Mon conseil aux nouveaux demandeurs de logement est plusieurs :

1. Utilise Internet; notre site préféré est www.twimmo.com où il y a plusieurs critères de recherche.
2. Collectez les journaux du logement qui sont disponibles gratuitement dans des stands à plusieurs endroits dans les rues de la ville
3. Visitez les agents immobiliers locaux et demandez un aperçu

La plupart des agents immobiliers peuvent parler un peu anglais, donc la langue devrait rarement être un problème. Cependant, notre agent immobilier ne connaissait que le français, ce fut donc une expérience amusante pour toutes les parties !
Si vous trouvez une maison intéressante, il vous suffit de consulter le site des notaires (expliqué plus loin) : www.immoprix.com, et de comparer les prix des maisons déjà vendues dans le quartier.

Mettre à jour:
Nykredit propose d'agir en tant que courtier acheteur, ce qui signifie que Nykredit recherche sur le marché la maison que vous souhaitez. Les maisons possibles sont affichées virtuellement via PC, et lorsqu'il vous reste 3 à 5 maisons, vous devriez les voir dans la vraie vie. Si vous choisissez l'un des logements, l'Acheteur-courtier contacte le Vendeur-courtier, et les honoraires sont partagés entre les deux parties. En d'autres termes, il n'est pas plus coûteux pour vous d'utiliser un courtier acheteur.

2. La maison de rêve trouvée, mais qu'en est-il du prix ?

Les transactions immobilières comportent de nombreux pièges, notamment lors de l'achat d'une maison de vacances dans le sud de la France. Aujourd'hui, il est permis d'échanger un logement sans agent immobilier, c'est-à-dire directement entre vendeur et acheteur, mais vous ne devriez y penser que si vous parlez couramment français et connaissez peut-être aussi le vendeur.
Faites appel à un agent immobilier et faites-vous attacher un avocat, il existe plusieurs avocats très qualifiés et parlant danois le long de la Riviera.

Notre agent immobilier nous a dit qu'en France - et pas du tout dans le sud de la France - le prix est négociable. En d'autres termes, nous n'avions qu'à accepter le prix du vendeur. Mais c'est comme ça que nous les Danois ne sommes pas arrangés, alors quand nous sommes rentrés de vacances, une écriture au long cours a commencé. Et s'est terminé avec une baisse totale des prix d'un peu plus de 10 000,00 EUR. Notre conseil est donc clair ; le prix est négociable, mais attention à l'attitude danoise, ça ne marche pas en France. Si vous enchérissez trop bas, vous risquez l'arrêt complet de la transaction. Et n'offrez jamais « de l'argent sous la table », car cela peut avoir de graves conséquences si les autorités fiscales s'impliquent dans la tarification.

Veuillez noter que Nykredit propose un financement jusqu'à 80% du prix de la propriété

3. Qui fait quoi dans le domaine de l'immobilier

En France, un notaire est nommé, nommé par le ministère français de la Justice. Le notaire a le droit exclusif d'examiner le contrat d'achat, tout comme il est chargé de s'assurer que la transaction est conforme à toutes les règles de droit.

Le paiement du décaissement, généralement 10% du prix d'achat, et par la suite le prix d'achat restant est payé au notaire, car il agit également en tant que bras étendu de l'État pour la perception des taxes et droits. Mais il est en fait indépendant, ce qui est un peu étrange d'un point de vue danois.

Le notaire dispose d'une assurance responsabilité civile garantie par l'État et tant le dépôt que le prix d'achat sont gérés par la banque publique "Caisse de dépôt et consignation", en garantie de la transaction. Vous n'avez donc pas à vous inquiéter de devoir payer des sommes importantes au notaire, ce contre quoi nous avions nous-mêmes des scrupules au départ, car on ne sait jamais… ..
Ce qui précède s'applique également aux transactions privées, car le notaire doit être utilisé pour toutes les transactions résidentielles.

Lors de l'achat d'une maison de vacances dans le sud de la France, un contrat d'achat est rédigé qui fixe les termes et conditions de la transaction. A cet effet, vous devez fournir des copies des actes de baptême et de mariage ainsi que des passeports. De plus, des informations sur la résidence, la position et les atouts. À notre grande surprise, ma chère épouse a dû indiquer son nom de jeune fille, tel qu'il est inscrit dans l'acte, tout comme il doit indiquer si vous êtes divorcé et remarié. Il faut que ce soit minutieux !
Le notaire examine ensuite diverses questions de propriété en relation avec le certificat d'enregistrement foncier, et vous pouvez constater ici que le plan cadastral peut avoir un code postal différent, mais c'est ainsi en France.

Dans le contrat d'achat, vous devez décider si vous souhaitez payer en espèces et qui apparaîtra comme l'acheteur. Toutes les transactions se font au comptant en France, car vous ne pouvez pas vous endetter. Nous avons donc choisi d'acheter au comptant et de mettre le financement en place au Danemark afin de devoir préparer par la suite une déclaration fiscale française. Cependant, ce n'est pas devenu aussi simple quand nous avons choisi plus tard de taxer nos revenus locatifs en France, mais c'est comme ça qu'on peut devenir si malin par la suite.
Plusieurs options s'offrent à vous pour choisir l'acquéreur : l'indivision, l'indivision ou l'achat via une société immobilière française, appelée SCI. Indispensable à ce choix est la prise en compte des règles particulières françaises de succession et des droits de succession. De plus, il faut mentionner que le conjoint survivant n'a plus à payer de droits de succession, mais que la succession doit être changée au décès du premier décédé, tout comme le concubin et les enfants spéciaux doivent payer 60% de droits de succession. Avec des règles aussi lourdes, nous avons choisi « à nouveau » de nous marier en France. L'avocat local aide avec les formalités administratives et peut clairement être recommandé afin que les personnes les plus vivantes puissent continuer à siéger dans une résidence inchangée et ne puissent pas être obligées de tout vendre.

Paiement et délais

Avant de signer le contrat d'achat, qui peut également être fait par fax ou par e-mail, l'acheteur verse un acompte d'env. 7% du prix d'achat chez le notaire.

L'État français facture 5 091 TP1T en versements de changement de propriétaire et le coût du notaire est d'environ. 1%.

Lors de l'achat d'une maison de vacances dans le sud de la France, l'acheteur signe d'abord le contrat, qui est ensuite envoyé au vendeur. Vous espérez alors que le vendeur signera, mais le délai d’attente peut être long. Dans ce cas, le bordereau de clôture signé est adressé sous forme de lettre recommandée à l'acheteur. Vous signez ensuite un reçu et disposez alors d'un droit de rétractation de 7 jours si vous auriez regretté la transaction.
Dans la note de clôture, l'acheteur signe qu'il obtiendra une offre de prêt dans les 14 jours. S'il ne peut pas être approuvé en prêt, la transaction est annulée et l'acheteur obtient le remboursement de son acompte.
Une fois l'offre de prêt approuvée, il y a un délai supplémentaire de 11 jours, car l'acheteur ne doit signer le prêt qu'après la date limite. Ici, vous n'avez qu'à avoir un calendrier devant vous ! Par rapport au Danemark quelque peu déroutant, mais l'avocat aide constamment à soutenir et à aider le vendeur.

5. Le tour

L'acte définitif est le plus souvent une répétition de la note finale et en préparation depuis quelques mois, et ne peut être signé que lorsque le notaire a fourni des informations sur la propriété et les servitudes, les enquêtes légales, les questions d'enregistrement, etc. En fait, nous avons eu l'expérience que le métier était encore plus minutieux dans sa préparation qu'au Danemark.

Ensuite, nous avons attendu - et attendu - et nous avons attendu de recevoir l'acte. Mais il n'est jamais venu !
Au lieu de cela, nous avons reçu une copie lorsque l'original a été conservé chez le notaire, et plus tard dans des archives nationales à Marseille.
L'acte est même très long et souvent de 35 à 40 pages, car il comprend, contrairement à un acte danois, de nombreuses règles de protection des consommateurs qui sont le plus souvent rédigées en toutes lettres ainsi que des références à diverses lois et articles.
Lors de l'achat d'une maison de vacances dans le sud de la France, il n'y a pas non plus de rapport d'état réel ni d'assurance changement de propriétaire pour ce que vous achetez comme étant occupé, ce qui signifie simplement que ni le vendeur ni l'agent immobilier ne peuvent être tenus responsables des erreurs et omissions. mais pas s’il s’agit d’une infraction pénale directe. Lors de l’achat d’une maison plus grande comme une villa, je recommanderais de faire appel à un professionnel pour évaluer la maison, mais dans notre cas – acheter un petit appartement – nous avons jugé que ce n’était pas nécessaire.

6. La signature obligatoire

La date de prise de possession est indiquée dans le contrat d'achat par une date limite et n'est donc pas fixe, ce qui signifie que vous devez maintenant signer. Elle a lieu chez le Notaire, où le notaire lit l'acte en entier - en français !
Pour cela, un interprète doit être présent - généralement l'avocat ou un interprète appelé à cet effet (payé par l'acheteur !) - qui traduit en continu chaque section pour s'assurer que les parties ont bien compris la disposition du contrat d'achat. Un processus lent et fastidieux, nous avons donc choisi de faire rédiger une procuration au Danemark, afin que notre avocat puisse signer l'accord en notre nom - et nous avons économisé un vol.
Avant cela, l'avocat avait examiné l'accord en détail afin que nous connaissions le contenu en détail.

Lors de la signature de l'acte, le prix d'achat restant est dû pour le paiement, et cela est également considéré comme la date de prise de contrôle. L'acheteur recevra alors un document d'accès qui signifie que vous avez désormais la possibilité de créer une banque en France. Et nous ne pouvons que le recommander, car au cours de l'année il y a beaucoup de dépenses locales qui doivent être payées.

7. Remboursement

La seule taxe qui est imputée est la taxe foncière, également appelée taxe foncière, qui dans notre cas s'élève à un peu plus de 550,00 euros par an. année. De plus, une taxe d´habitation appelée taxe d´habitation est également payée, qui est toujours payée 100% par la personne qui occupe le bien par per. 1er janvier. Le montant, qui est du même montant que la taxe foncière, n'est pas compensé par un remboursement, mais l'acheteur doit en être conscient.
La taxe foncière et la taxe d'habitation sont calculées en fonction de la superficie du logement.
Le vendeur paie tous les frais à l'agent immobilier, généralement 5% du prix du bien ainsi que pour diverses enquêtes réglementaires ainsi que certaines autres taxes

8. Budget à l'achat

En plus des frais ponctuels pour la propriété ainsi que pour le notaire et éventuellement un avocat ou une autre assistance juridique, vous, en tant qu'acheteur, devez établir votre budget avec un minimum des frais suivants :

• La taxe foncière, aussi appelée taxe foncière
• Taxe d´habitation appelée taxe d´habitation
• assurances
• Coûts de consommation, électricité : EDF, gaz : GDF
• Consommation d'eau
• Impôt sur la fortune si le logement dépasse 790 000 euros
• Taxe sur la valeur foncière au Danemark, valable pour tous les achats après le 28.11.2007.
• Abonnement possible à la télévision / télévision par câble / Internet. Dans notre cas, nous payons une charge commune relativement élevée qui couvre à la fois la licence TV, l'eau, les jardiniers, l'entretien de la piscine et de l'espace extérieur ainsi que tout l'entretien extérieur du bâtiment.

Lors de l'achat d'une copropriété, vous devez surtout noter l'importance des dépenses communes, qui dans certains cas peuvent même être très élevées et dans certains cas être une raison importante pour ne pas acheter cette propriété en particulier.

9. Revenus

Fondamentalement, vous devez acheter une propriété en France parce que vous voulez rester dans le pays, ainsi que participer à la culture locale.

Acheter un bien immobilier dans le sud de la France uniquement à titre d'investissement peut, comme tout autre investissement, être risqué, surtout à court terme, lorsque les prix de l'immobilier fluctuent fortement. Si vous choisissez de compléter les dépenses par des revenus locatifs, il est important que vous contactiez Tax et que vous vous familiarisiez avec les règles en matière de fiscalité. A cet effet, la France dispose d'une imposition progressive des bénéfices de la vente de biens immobiliers, cf. point 10 ci-dessous.
En ce moment (fin été 2010) il y a eu des réductions d'impôts, mais demandez conseil à ce sujet afin de ne pas vous retrouver dans des litiges fiscaux avec les autorités danoises ou françaises. Comme l'a dit notre avocat : « ne vous liez pas d'amitié avec le fisc français ! Comme mentionné précédemment, nous ne sommes pas des experts en fiscalité française, mais connaissons les règles pour les propriétaires sous l'ancienne règle de double imposition, c'est-à-dire pour les personnes ayant acheté le bien avant le 28.11.2007.
Nous ne pouvons donc pas vous aider avec des réponses concernant la fiscalité aujourd'hui, si vous envisagez d'acheter, mais nous vous recommandons plutôt de demander des conseils qualifiés.

10. Impôt sur les plus-values

Le 1er février 2012, de nouvelles règles sont entrées en vigueur sur l'imposition des plus-values sur la vente de maisons de vacances, ce qui rend la vente plus chère. Lorsque vous vendez votre résidence secondaire, vous devez désormais payer l'impôt sur les plus-values lors de la vente. Si vous résidez hors de France et vendez à un prix supérieur à 150 000 euros, vous êtes obligé d'avoir un représentant fiscal français (représentation fiscale), même s'il n'y a pas d'impôt sur les plus-values à payer. Ils prélèvent environ 1% du prix de vente en honoraires, déduits dans tout calcul de l'impôt sur les plus-values.
Selon les nouvelles règles, la vente de votre maison de vacances n'est exonérée d'impôt qu'après 30 ans de propriété par rapport aux 15 années précédentes, car vous ne bénéficiez plus d'une déduction 10% par personne. année de possession.
Au lieu de cela, 2% bénéficie d'une déduction annuelle pour les ventes entre la 5e et la 17e année de propriété, 4% entre la 17e et la 24e année de propriété et 8% entre la 24e et la 30e année de propriété.
Exemple : un logement acheté en 2002 pour 200 000 euros et vendu en 2012 pour 400 000 euros ne donne selon les nouvelles règles qu'une déduction de 10%, ce qui donne un impôt supplémentaire de près de 10 000 euros par rapport aux anciennes règles.
Outre ce changement de base de calcul, le taux d'imposition des personnes domiciliées en France passera également de 31.3% à 32.5%. Personnes non résidentes en France (non-résidents) mais par ex. résident au Danemark, sont imposés selon l'ancienne et la nouvelle réglementation avec 19% des bénéfices de la vente de leur maison de vacances en France.
Les bénéfices sont calculés à la fois avant et maintenant comme la différence entre le prix d'achat ajusté et le prix de vente ajusté :

Le prix d'achat est corrigé par l'ajout des frais de notaire - soit le réel soit 7.5% du prix d'achat - ainsi que 15%, si le logement est en propriété depuis plus de 5 ans. Si la propriété est détenue depuis moins de 5 ans, vous devez être en mesure de documenter vos coûts d'amélioration. Des exigences de documentation s'appliquent également si vous souhaitez une déduction pour les frais d'amélioration qui dépassent la déduction forfaitaire de 15% du prix d'achat après 5 ans de propriété.

Le prix de vente est ajusté pour toute les frais de courtage, les frais d'obtention des rapports techniques statutaires (diagnostics obligatoires) et éventuellement frais à un représentant fiscal français.

En tant que résident permanent du Danemark, vous pouvez être exonéré d'impôt sur la plus-value si la maison de vacances a été utilisée à des fins privées et que la superficie du terrain ne dépasse pas 1 400 m2.

Veuillez noter que d'autres règles s'appliquent si la maison de vacances a été achetée par l'intermédiaire d'une société de capitaux.

11. Et puis il y a la langue…

Déjà après avoir été propriétaire de l'appartement pendant quelques mois, un robinet est tombé en panne et nous avons dû faire appel à un plombier - qui ne parlait que français ! Une expérience particulière qui m'a permis d'étudier le français pendant 5 ans, d'abord au niveau B et plus tard au niveau A du lycée. Et il peut être clairement recommandé d'apprendre la langue et en même temps de mieux comprendre la culture et le mode de vie français.

J'espère que ce qui précède vous a donné un aperçu du processus entourant l'achat d'une maison de vacances dans le sud de la France. Cela peut paraître long, mais j'ai moi-même eu l'impression de vous serrer la main tout au long du processus, mais bien sûr, cela dépend de l'endroit où vous demandez conseil. Et aujourd’hui je suis super heureuse de participer à la culture française.

Ours

Clause de non-responsabilité:

Ce qui précède est une description de notre expérience totalement privée autour de l'achat d'une maison en France et ne doit pas être interprété comme 100% légalement correct. Comme pour tout autre investissement, il est donc nécessaire de consulter un avocat et un comptable pour s'assurer que la loi applicable est respectée dans les deux pays. Une législation en constante évolution.