Der Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich ist für viele von uns ein Traum. Im Laufe der Jahre haben uns viele Fragen unserer Gäste zum Kauf einer Wohnung in Sainte Maxime erreicht, Fragen, die wir selbst hatten, als wir vor der Verwirklichung unseres französischen Traums standen. Deshalb haben wir im Folgenden 11 gute Ratschläge zu unseren eigenen persönlichen Erfahrungen zusammengestellt, von denen wir hoffen, dass sie andere motivieren können, ihre Träume zu verwirklichen. Gleich zu Beginn müssen wir betonen, dass wir keine Experten im Immobilienhandel sind, da wir zu Beginn überhaupt keine Erfahrung hatten und das Folgende daher nur als Inspiration dienen soll.

1. Ein Ferienhaus in Südfrankreich kaufen – aber wo

Nachdem wir mehrere Jahre im Süden Frankreichs Urlaub gemacht hatten, hielten wir es für an der Zeit, in ein kleineres Ferienhaus zu investieren, da wir Teil der französischen Kultur werden wollten – nennen wir es kulturelle Neugier. Beim Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich gibt es, genau wie in Dänemark, einige Bedingungen, die Sie beachten müssen:

1. Standort: Wo genau soll das Haus stehen?
2. Anwendbarkeit: Wofür nutzen Sie das Haus? Skiurlaub, Strandurlaub, Golfurlaub? Das Haus sollte in der Nähe sein.
3. Wohntyp: Möchten Sie eine Wohnung, ein kleines Reihenhaus oder eine Villa? Jeder Haustyp hat seine Vorteile, aber denken Sie daran, die laufenden Kosten zu beachten, da es bei einer Villa für die Wartung besonders teuer werden kann. Aber auch die Gemeinkosten können stark schwanken.
4. Preis - Welches Budget haben Sie und wie sollte es Ihrer Meinung nach finanziert werden?

Wir haben ausführlich gesucht und wie Sie wissen, fiel die Wahl auf die charmante Hafenstadt Sainte Maxime, was eher ein Zufall war, da uns ursprünglich die Gegend um Port Grimaud sehr fasziniert hat. Im Jahr 2004 machten wir uns tatsächlich auf die Suche nach einem Ferienhaus, wussten aber nicht so recht, wo wir anfangen sollten, da wir die französische Sprache weder lesen noch sprechen noch verstehen konnten. Nicht der ideale Ausgangspunkt, wenn Sie eine große Summe von 2.000 km investieren müssen. von zu Hause.

Was das Budget angeht, hatten wir eine Obergrenze für den Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich festgelegt, mussten uns aber schnell eingestehen, dass wir das Budget neu bewerten mussten, insbesondere wenn wir sowohl Meerblick als auch Zugang zu einem Pool wollten .

Mein Rat an neue Wohnungssuchende ist mehrere:

1. Nutze das Internet; unsere Lieblingsseite ist www.twimmo.com, wo es mehrere Suchkriterien gibt.
2. Sammeln Sie Wohnungszeitungen, die an mehreren Stellen in den Straßen der Stadt kostenlos an Ständen erhältlich sind
3. Besuchen Sie die lokalen Immobilienmakler und fragen Sie nach einer Vorschau

Die meisten Immobilienmakler können ein wenig Englisch sprechen, daher sollte die Sprache selten ein Problem sein. Unser Immobilienmakler kannte jedoch nur Französisch, daher war es auf jeden Fall ein lustiges Erlebnis für alle Beteiligten!
Wenn Sie ein interessantes Haus finden, sollten Sie einfach die Website des Notars (später erklärt) www.immoprix.com besuchen und die Preise der zuvor in der Gegend verkauften Häuser vergleichen.

Aktualisieren:
Nykredit bietet an, als Käufermakler zu fungieren, was bedeutet, dass Nykredit den Markt nach dem von Ihnen gewünschten Haus durchsucht. Mögliche Häuser werden virtuell über den PC angezeigt, und wenn Sie noch 3-5 Häuser übrig haben, sollten Sie sie in der Realität sehen. Wenn Sie sich für eines der Häuser entscheiden, kontaktiert der Käufer-Makler den Verkäufer-Makler und die Gebühr wird zwischen den beiden Parteien geteilt. Mit anderen Worten, es ist für Sie nicht teurer, einen Buyer-Broker zu verwenden.

2. Das Traumhaus gefunden, aber wie sieht es mit dem Preis aus?

Bei Immobilientransaktionen gibt es viele Fallstricke, nicht zuletzt auch beim Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich. Heutzutage ist es erlaubt, Wohnungen ohne Makler zu verkaufen, d. h. direkt zwischen Verkäufer und Käufer, allerdings sollten Sie dies nur in Betracht ziehen, wenn Sie fließend Französisch sprechen und vielleicht auch den Verkäufer kennen.
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler und lassen Sie sich einen Anwalt hinzuziehen. An der Riviera gibt es mehrere sehr erfahrene und dänischsprachige Anwälte.

Unser Immobilienmakler sagte uns, dass in Frankreich - und überhaupt nicht in Südfrankreich - der Preis verhandelbar ist. Mit anderen Worten, wir mussten nur den Preis des Verkäufers akzeptieren. Aber so sind wir Dänen nicht arrangiert, und als wir aus dem Urlaub nach Hause kamen, begann ein langfristiges Schreiben. Und endete mit einem Gesamtpreisverfall von knapp über 10.000,00 Euro. Unser Rat ist also klar; Der Preis ist verhandelbar, aber Vorsicht vor der dänischen Einstellung, es funktioniert nicht in Frankreich. Wenn Sie zu niedrig bieten, riskieren Sie, dass der Handel vollständig eingestellt wird. Und bieten Sie niemals „Geld unter dem Tisch“ an, da dies schwerwiegende Folgen haben kann, falls sich das Finanzamt in die Preisgestaltung einmischt.

Bitte beachten Sie, dass Nykredit bis zu 80% Finanzierung des Immobilienpreises anbietet

3. Wer macht was mit dem Immobiliengeschäft

In Frankreich wird ein Notar bestellt, der vom französischen Justizministerium ernannt wird. Der Notar hat das ausschließliche Recht zur Einsichtnahme in den Kaufvertrag, ebenso wie er dafür verantwortlich ist, dass die Transaktion den gesetzlichen Vorschriften entspricht.

Auszahlung der Auszahlung, in der Regel 10% des Kaufpreises, anschließend der restliche Kaufpreis an den Notar, da dieser auch als verlängerter Arm des Staates für die Erhebung von Steuern und Abgaben fungiert. Aber er ist eigentlich unabhängig, was aus dänischer Sicht etwas seltsam ist.

Der Notar verfügt über eine staatlich garantierte Haftpflichtversicherung und sowohl die Kaution als auch der Kaufpreis werden von der öffentlichen Bank "Caisse de dépôt et consignation" als Sicherheit für die Transaktion verwaltet. Sie müssen also keine Angst haben, große Summen an den Notar zahlen zu müssen, wovor wir selbst anfangs unsere Skrupel hatten, denn man weiß ja nie… ..
Dies gilt auch für Privatgeschäfte, da bei allen Wohngeschäften der Notar eingesetzt werden muss.

Beim Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich wird ein Kaufvertrag erstellt, in dem die Geschäftsbedingungen festgelegt sind. Hierzu müssen Sie Kopien der Tauf- und Heiratsurkunden sowie Reisepässe vorlegen. Darüber hinaus Angaben zu Wohnort, Stellung und Vermögen. Zu unserer großen Überraschung musste meine liebe Frau ihren Mädchennamen angeben, wie er in der Urkunde eingetragen ist, so wie es auch bei einer Scheidung und Wiederverheiratung der Fall sein muss. Es muss gründlich sein!
Der Notar prüft dann verschiedene Eigentumsfragen in Bezug auf die Grundbuchurkunde, und hier können Sie erleben, dass die Katasterzeichnung möglicherweise eine andere Postleitzahl hat, aber so ist es in Frankreich.

Im Kaufvertrag müssen Sie entscheiden, ob Sie bar bezahlen möchten und wer als Käufer auftritt. Alle Geschäfte sind in Frankreich in bar, da Sie keine Schulden aufnehmen können. Wir haben uns daher entschieden, Bargeld zu kaufen und die Finanzierung in Dänemark zu erhalten, um anschließend eine französische Steuererklärung erstellen zu müssen. Ganz so einfach wurde es allerdings nicht, als wir uns später entschieden haben, unsere Mieteinnahmen in Frankreich zu versteuern, aber so kann man hinterher so schlau werden.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Käufer zu wählen: Miteigentum, getrenntes Eigentum oder Kauf über eine französische Immobiliengesellschaft namens SCI. Wesentlich für diese Wahl ist die Berücksichtigung der speziellen französischen Erbschafts- und Erbschaftssteuern. Darüber hinaus ist zu erwähnen, dass der überlebende Ehegatte keine Erbschaftssteuer mehr zahlen muss, sondern der Nachlass beim Tod des Erstverstorbenen geändert werden muss, ebenso wie der Lebensgefährte und besondere Kinder 60% Erbschaftssteuern zahlen müssen. Mit solch umständlichen Regeln haben wir uns "wieder" entschieden, in Frankreich zu heiraten. Der örtliche Anwalt hilft beim praktischen Papierkram und kann ganz klar empfohlen werden, damit die am längsten lebenden Personen weiterhin in unverändertem Wohnort sitzen können und nicht gezwungen werden, alles zu verkaufen.

Zahlung und Fristen

Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages, die auch per Fax oder E-Mail erfolgen kann, zahlt der Käufer eine Anzahlung von ca. 7% des Kaufpreises an den Notar.

Der französische Staat verlangt 5.091 TP1T an Raten für den Eigentümerwechsel und die Kosten für den Notar betragen ca. 1%.

Beim Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich unterzeichnet der Käufer zunächst den Vertrag, der dann an den Verkäufer gesendet wird. Sie hoffen dann, dass der Verkäufer unterschreibt, doch die Wartezeit kann lang sein. Ist dies geschehen, wird der Schlussbeleg mit Unterschriften als eingeschriebener Brief an den Käufer versandt. Sie unterzeichnen dann eine Quittung und haben dann ein 7-tägiges Widerrufsrecht, falls Sie die Transaktion bereut haben sollten.
In der Schlussnote unterschreibt der Käufer, dass er innerhalb von 14 Tagen ein Kreditangebot einholen wird. Wenn ihm kein Kredit genehmigt werden kann, wird die Transaktion storniert und der Käufer erhält seine Anzahlung zurück.
Nach Genehmigung des Kreditangebots gilt eine zusätzliche Frist von 11 Tagen, da der Käufer den Kredit erst nach Ablauf der Frist unterschreiben muss. Hier müssen Sie nur einen Kalender vor sich haben! Im Vergleich zu Dänemark etwas verwirrend, aber der Anwalt hilft dem Verkäufer ständig weiter.

5. Die Runde

Die Schlussurkunde ist meistens eine Wiederholung der Schlussnote und wird für einige Monate vorbereitet und kann erst unterschrieben werden, wenn der Notar Auskunft über Eigentum und Dienstbarkeiten, gesetzliche Ermittlungen, Eintragungsangelegenheiten usw. Tatsächlich haben wir die Erfahrung gemacht, dass der Handel in seiner Vorbereitung noch gründlicher war als in Dänemark.

Dann warteten wir – und warteten – und wir warteten, um die Urkunde zu erhalten. Aber es kam nie!
Stattdessen erhielten wir eine Kopie, als das Original beim Notar und später in einem landesweiten Archiv in Marseille aufbewahrt wurde.
Die Urkunde ist sogar sehr lang und oft 35-40 Seiten lang, da sie im Gegensatz zu einer dänischen Urkunde viele Verbraucherschutzvorschriften enthält, die meist vollständig ausgeschrieben sind, sowie Verweise auf verschiedene Gesetze und Abschnitte.
Beim Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich gibt es außerdem keinen Bericht über den aktuellen Zustand und keine Eigentumsübergangsversicherung für das, was Sie als bewohnt kaufen, was lediglich bedeutet, dass weder der Verkäufer noch der Immobilienmakler für Fehler und Auslassungen haftbar gemacht werden können. Allerdings nicht, wenn es sich um eine direkte Straftat handelt. Beim Kauf eines größeren Hauses, beispielsweise einer Villa, würde ich empfehlen, einen Fachmann mit der Begutachtung des Hauses zu beauftragen, aber in unserem Fall – dem Kauf einer kleinen Wohnung – waren wir der Meinung, dass dies nicht notwendig sei.

6. Die verbindliche Unterschrift

Der Übernahmetermin ist im Kaufvertrag mit einer Frist angegeben und somit nicht fixiert, das heißt, Sie müssen jetzt unterschreiben. Sie findet beim Notar statt, wo der Notar die gesamte Urkunde liest – auf Französisch!
Dazu muss ein Dolmetscher anwesend sein – typischerweise der Rechtsanwalt oder ein zu diesem Zweck hinzugezogener Dolmetscher (vom Käufer bezahlt!) – der kontinuierlich jeden Abschnitt übersetzt, um sicherzustellen, dass die Parteien die Bestimmung des Kaufvertrags verstanden haben. Ein langsamer und langwieriger Prozess, daher haben wir uns stattdessen für eine Vollmacht in Dänemark entschieden, damit unser Anwalt den Vertrag in unserem Namen unterzeichnen konnte - und wir sparten uns einen Flug.
Zuvor hatte der Anwalt die Vereinbarung eingehend geprüft, damit wir den Inhalt im Detail kennen.

Mit Unterzeichnung der Urkunde wird der restliche Kaufpreis zur Zahlung fällig, dies gilt auch als Übernahmedatum. Dem Käufer wird dann ein Zugangsdokument zugesandt, wodurch Sie nun die Möglichkeit haben, eine Bank in Frankreich zu gründen. Und wir können es nur empfehlen, da im Laufe des Jahres viele lokale Ausgaben zu bezahlen sind.

7. Rückerstattung

Angerechnet wird lediglich die Grundsteuer, auch taxe foncière genannt, die in unserem Fall knapp über EUR 550,00 pro Person beträgt. Jahr. Darüber hinaus wird auch eine Wohnsteuer namens taxe d´habitation entrichtet, die immer 100% von der Person gezahlt wird, die die Immobilie bewohnt. 1. Januar. Der Betrag, der der Grundsteuer entspricht, wird nicht auf eine Rückerstattung angerechnet, dies muss dem Käufer jedoch bewusst sein.
Sowohl die Grundsteuer als auch die Wohnsteuer werden basierend auf der Fläche des Hauses berechnet.
Der Verkäufer zahlt dem Immobilienmakler alle Kosten, in der Regel 5% des Immobilienpreises sowie für verschiedene gesetzliche Untersuchungen sowie einige andere Steuern

8. Budget beim Kauf

Neben einmaligen Kosten für die Immobilie sowie für den Notar und ggf. einen Rechtsanwalt oder sonstigen Rechtsbeistand sollten Sie als Käufer Ihr Budget mit mindestens folgenden Kosten aufstellen:

• Die Grundsteuer, auch taxe foncière . genannt
• Wohnsteuer, genannt taxe d´habitation
• Versicherungen
• Verbrauchskosten, Strom: EDF, Gas: GDF
• Wasserverbrauch
• Vermögenssteuer, wenn die Wohnung 790.000 EUR übersteigt
• Immobilienwertsteuer in Dänemark, gültig für alle Käufe nach dem 28.11.2007.
• Mögliches Abonnement für TV / Kabel-TV / Internet. In unserem Fall zahlen wir einen relativ hohen Gemeinschaftsaufwand, der sowohl TV-Lizenz, Wasser, Gärtner, Wartung des Pools und Außenbereichs als auch die gesamte Gebäudeinstandhaltung im Freien umfasst.

Beim Kauf von Eigentumswohnungen sollten Sie besonders auf die Höhe der Gemeinkosten achten, die teilweise sogar sehr hoch sein können und teilweise ein wesentlicher Grund für den Nichtkauf dieser Immobilie sein können.

9. Einnahmen

Grundsätzlich müssen Sie in Frankreich eine Immobilie kaufen, weil Sie im Land bleiben und an der lokalen Kultur teilhaben möchten.

Der Kauf einer Immobilie in Südfrankreich ausschließlich als Kapitalanlage kann wie jede andere Kapitalanlage mit großen Risiken behaftet sein – insbesondere kurzfristig, wenn die Immobilienpreise stark schwanken. Wenn Sie sich entscheiden, die Ausgaben durch Mieteinnahmen zu ergänzen, ist es wichtig, dass Sie sich an Tax wenden und sich gründlich mit den steuerlichen Vorschriften vertraut machen. Zu diesem Zweck hat Frankreich eine progressive Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien, siehe Punkt 10 unten.
Derzeit (Spätsommer 2010) gibt es Steuersenkungen, aber lassen Sie sich dazu beraten, damit Sie nicht in Steuersachen bei den dänischen oder französischen Behörden landen. Wie unser Anwalt sagte: "Freunden Sie sich nicht mit den französischen Steuerbehörden an!" Wie bereits erwähnt, sind wir keine Experten in der französischen Besteuerung, kennen aber die Regeln für Eigentümer nach der alten Doppelbesteuerungsregel, dh für Personen, die die Immobilie vor dem 28.11.2007 gekauft haben.
Wir können Ihnen daher heute bei steuerlichen Antworten nicht weiterhelfen, wenn Sie einen Kauf erwägen, sondern empfehlen Ihnen eine qualifizierte Beratung.

10. Kapitalertragsteuer

Am 1. Februar 2012 traten neue Vorschriften zur Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf von Ferienhäusern in Kraft, die den Verkauf verteuern. Beim Verkauf Ihres Feriendomizils (résidence secondaire) müssen Sie nun beim Verkauf die Kapitalertragsteuer (taxe sur la plus value) bezahlen. Wenn Sie außerhalb Frankreichs wohnen und zu einem Preis von über 150.000 Euro verkaufen, sind Sie verpflichtet, einen französischen Steuervertreter (représentation Fiscale) zu haben, auch wenn keine Kapitalertragsteuer zu zahlen ist. Sie nehmen etwa 1% des Verkaufspreises an Gebühren, die bei jeder Berechnung der Kapitalertragsteuer abgezogen werden.
Nach den neuen Regeln ist der Verkauf Ihres Feriendomizils erst nach 30 Jahren Eigentum gegenüber den vorherigen 15 Jahren steuerfrei, da Sie keinen Abzug von 10% mehr pro. Jahr des Besitzes.
Stattdessen wird 2% ein jährlicher Abzug für Verkäufe zwischen dem 5. und 17. Eigentumsjahr, 4% zwischen dem 17. und 24. Eigentumsjahr und 8% zwischen dem 24. und 30. Eigentumsjahr gewährt.
Beispiel: Ein Haus, das 2002 für 200.000 EUR gekauft und 2012 für 400.000 EUR verkauft wurde, führt nach den neuen Regeln nur zu einem Abzug von 10%, was eine zusätzliche Steuer von fast 10.000 EUR im Vergleich zu den alten Regeln bedeutet.
Neben dieser Änderung der Berechnungsgrundlage wird auch der Steuersatz für in Frankreich ansässige Personen von 31,31 TP1T auf 32,5% angehoben. Personen, die nicht in Frankreich ansässig sind (Nichtansässige), aber z.B. in Dänemark ansässig sind, werden sowohl nach der alten als auch nach der neuen Regelung mit 19% des Gewinns aus dem Verkauf ihres Ferienhauses in Frankreich besteuert.
Der Gewinn berechnet sich sowohl früher als auch jetzt als Differenz zwischen dem sogenannten bereinigten Einkaufspreis und dem bereinigten Verkaufspreis:

Der Kaufpreis wird zuzüglich der Notarkosten - entweder der tatsächliche oder 7,5% des Kaufpreises - sowie 15%, wenn das Haus seit mehr als 5 Jahren im Besitz ist, korrigiert. Wenn die Immobilie weniger als 5 Jahre im Besitz ist, müssen Sie Ihre Verbesserungskosten nachweisen können. Dokumentationspflichten gelten auch, wenn Sie einen Abzug für Verbesserungskosten wünschen, der den Pauschalabzug von 151 TP1T des Kaufpreises nach 5 Jahren Eigentum übersteigt.

Der Verkaufspreis wird für alle angepasst Maklergebühren, Aufwendungen für die Einholung der gesetzlich vorgeschriebenen Fachgutachten (Diagnostikpflicht) und ggf. Gebühr an einen französischen Steuervertreter.

Als ständiger Wohnsitz in Dänemark können Sie von der Gewinnsteuer befreit werden, wenn das Ferienhaus privat genutzt wurde und die Grundstücksfläche 1.400 m2 nicht überschreitet.

Bitte beachten Sie, dass andere Regelungen gelten, wenn das Ferienhaus über eine Kapitalgesellschaft erworben wurde.

11. Und dann ist da noch die Sprache…

Bereits nach einigen Monaten im Besitz der Wohnung war ein Wasserhahn kaputt und wir mussten einen Klempner ergattern - der nur französisch sprach! Eine besondere Erfahrung, die dazu beigetragen hat, dass ich 5 Jahre lang Französisch lernte, zuerst auf B-Niveau und später auf High-School-A-Niveau. Und es kann ganz klar empfohlen werden, die Sprache zu lernen und gleichzeitig einen noch tieferen Einblick in die französische Kultur und Lebensweise zu bekommen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit den obigen Ausführungen einen Einblick in den Prozess rund um den Kauf eines Ferienhauses in Südfrankreich gegeben habe. Es mag lang erscheinen, aber ich selbst hatte das Gefühl, dass ich mir während des gesamten Prozesses die Hand geschüttelt habe, aber es kommt natürlich darauf an, wo man Rat sucht. Und heute freue ich mich riesig, Teil der französischen Kultur zu sein.

Tragen

Haftungsausschluss:

Das Obige ist eine Beschreibung unserer völlig privaten Erfahrungen beim Kauf eines Eigenheims in Frankreich und darf nicht als rechtlich korrekt ausgelegt werden. Wie bei jeder anderen Investition ist es daher erforderlich, einen Rechtsanwalt und Wirtschaftsprüfer zu konsultieren, um sicherzustellen, dass das geltende Recht in beiden Ländern eingehalten wird. Gesetzgebung, die sich ständig ändert.